Právní úprava
Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, účinný od 1. 1. 2014 (dále zákon), upravuje právo stavby v Hlavě II Věcná práva, Díl 5 Věcná práva k cizím věcem, Oddíl 1, Právo stavby. Důležitým a neopominutelným souvisejícím předpisem s ohledem na předmět tohoto článku je zákon č. 256/2013 Sb. (Katastrální zákon), účinný od 1. 1. 2014.
Současné pojetí práva stavby
Zákon nepojímá právo stavby jako služebnost, ale jako zvláštní věcné právo. Zákon tedy nechápe jako nemovitou věc stavbu, k níž právo stavby svědčí, ale považuje právo stavby jako právo věcné, za nemovitou věc, a to podle ustanovení § 1242 zákona, který doslovně zní: „Právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech.“
Z toho plyne, že případný zánik stavby nemá na existenci práva stavby vliv, a to vyplývá se superficiální zásady, jak je stanovena v zákoně, tedy součástí pozemku nejsou jen stavby, ale vše, co je s ním pevně spojeno.
Podstata práva stavby
Podstata „práva stavby“ (viz § 1240) spočívá v tom, že jako věcné právo s povahou nemovité věci zatěžuje cizí pozemek tak, že osoba, které právo patří, je oprávněna mít na tomto pozemku stavbu. V zákonném ustanovení se hovoří o stavbě (celé stavbě), aby bylo jasné, že právo stavby nelze zřídit jen k části stavby nebo jednotlivým podlažím budovy apod.
Co je to „mít“ stavbu?
Když někdo bude říkat, že „má stavbu“, bude to znamenat, že toto právo zahrnuje buď právo stavbu na ještě nezastavěném pozemku nově vybudovat, anebo již zřízenou stavbu převzít a „mít“ ji často za účelem rekonstrukce, modernizace nebo dalšího využití.
Kdy nelze právo stavby zřídit
Ustanovení § 1241 zákona stanoví, kdy a za jakých podmínek nelze na pozemku zřídit stavbu. Jde o případ, kdy na pozemku už vázne právo, které se příčí účelu stavby a pokud je už pozemek zatížen zástavním právem, je možné ho zatížit právem stavby pouze se souhlasem zástavního věřitele.
Věcná práva a katastrální zákon
V této souvislosti není jistě od věci připomenout zákon č. 256/2013 Sb. (Katastrální zákon), ustanovení § 1 odst. 1, který doslovně zní: „Katastr nemovitostí (dále jen „katastr“) je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (dále jen „nemovitost“) vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem.“
A v této souvislosti i ustanovení § 980 zákona (Hlava II, Věcná práva, Díl 1), které upozorňuje, že „pokud je do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje […]. To znamená, že každý je povinen před tím, než (v našem konkrétním případě) si někdo hodlá zřídit „právo stavby“, je povinen nahlédnout do veřejného seznamu, zda v něm nejsou zapsána již práva k věci, které mu brání své zamýšlené právo zřídit.
Vznik a zánik práva stavby
Ten, kdo zamýšlí nabýt právo stavby, měl by věnovat zejména pozornost k ustanovením § 1243 – 1249 zákona. Podle § 1243 lze práva nabýt smlouvou, vydržením, anebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci. Je třeba neopomenout skutečnost, že právo stavby, které se zřizuje smlouvou, vzniká zápisem do veřejného seznamu a této podmínce (zápisu do veřejného seznamu) podléhá i právo stavby, které vznikne rozhodnutím orgánu veřejné moci.
Trvání zřízení práva stavby
Ustanovení § 1244 stanoví, že právo stavby lze zřídit jen jako dočasné a hranice doby, na které ho lze zřídit, je 99 let. Pochopitelně, může být kratší, ale v každém případě musí být poslední den doby, na kterou bylo zřízeno, patrný z veřejného seznamu. To znamená, že ve smlouvě musí být poslední den uvedený datem a uvedený na listině vkladu do veřejného seznamu. Pokud získá stavebník právo stavby vydržením, nabývá je na 40 let. Soud může tuto lhůtu zkrátit nebo prodloužit, pokud shledá, že jsou pro zkrácení či prodloužení doby spravedlivé důvody a stavebník má důkazní břemeno. Ustanovení § 1245 uvádí další podmínky k prodloužení práva stavby. Tou podmínkou je souhlas osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby. A tyto musí být osloveny, nejlépe písemně (tuto podmínku si zákon neklade), a vydat své stanovisko.
Ustanovení § 1246 však stanoví, že právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou, a to i v případě, že byla ujednána, pak se k ní nepřihlíží. V tomto ohledu byl, měli ti, kteří smlouvu o právu stavby připravují a vedou jednání o této smlouvě, dbát na to, aby byla v souladu se zákonem, protože rozvazovací podmínku si nemohou nad rámec zákona ujednat. Je nutno dodat na vysvětlenou, že vyloučení rozvazovací podmínky při právu stavby je samozřejmým důsledkem povahy práva stavby. Totiž, v konečném důsledku připuštění takové podmínky by znamenalo učinit trvání práva stavby vůbec nejistým.
Právo stavby za úplatu
Ustanovení § 1247 stanoví podmínky pro případ, kdy bylo právo stavby zřízeno za úplatu. Úplata v opakujících se dávkách je stavebním platem a zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Přitom se nepřihlíží k ujednání, podle kterého změny stavebního patu závisí na okolnostech (nejistá budoucí událost). Neplatí to, pokud se ujedná závislost výše stavebního platu na míře zhodnocování či znehodnocování peněz.
Následující ustanovení, § 1248 řeší situaci, kdy se stavební zřekne práva stavby. V tom případě vlastník zatíženého pozemku zákonem může právo stavby na dobu, která ještě neuplynula na sebe nebo jinou osobu, a to na základě listin prokazujících tuto skutečnost, kterou je právě ta doba. Proto je také důležité ve smlouvě a listině vkladu do veřejného seznamu uvést poslední den, na který bylo právo stavby sjednáno.
Zánik práva stavby a výmaz práva stavby před uplynutím jeho doby
Ustanovení § 1249 řeší zánik práva stavby před uplynutím jeho doby a právní následky výmazu práva stavby. Ty nastanou vůči věcnému právu, které náleželo osobě, pro kterou bylo k právu stavby zapsáno do veřejného seznamu věcné právo, až zánikem tohoto věcného práva. To v případě, pokud tato osoba nedá k výmazu věcného práva souhlas. Ale v případě, pokud tato osoba dá souhlas k výmazu věcného práva, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči jejímu věcnému právu tímto výmazem.
Právní poměry z práva stavby
Smlouvu o právu stavby podle zákona si nesmíme plést se Smlouvou o právu provést stavbu podle § 110 odst. 2, zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona, v platném znění, ve znění účinném od 1. 1. 2014.
V § 1250 – 1256 jsou řešeny právní poměry z práva stavby. Tématem těchto ustanovení jsou práva i povinnosti smluvních stran a je patrné, že jsou jistým návodem k obsahu smlouvy. Smluvním stranám takto zákon umožňuje, aby si svá práva a povinnosti ve smlouvě o právu stavbu ujednali způsobem, jako to stanoví zákon a nelze než doporučit, aby ujednání bylo písemné.
Závěr
Tento článek nemůže předjímat praxi při uzavírání smlouvy práva stavby a ani rozhodování soudu při sporech smluvních stran, natož výsledky soudních rozhodnutí. Jeho cílem je průřez podmínkami, které stanoví zákon. Jistě, že při koncepci smlouvy dojde na různé otázky, které může, ale i nemusí řešit zákon, protože stavební praxe sebou nese vždy nové a někdy i nečekané problémy, podle zkušeností osob působících ve stavebnictví. Současně si smlouva o právu stavby vyžaduje i jistou obratnost při jednáních o smlouvě a znalost následků smluvních vztahů, které jsou zpečetěny smlouvou. Smlouva o právu stavby, jak s ní počítá zákon, není rozhodně formální záležitostí, ale výsledkem uvážlivosti, zkušeností a obratnosti při sjednávání jejího obsahu.