Téma „Výhrady v kupní smlouvě“, jak je stanoveno v zákoně č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník, který je účinný od 1.1 2014, není jednoduché. V takových ujednání mohou hrát roli různé záměry zúčastněných, kteří z jedné strany nemovitosti prodávají a z druhé strany nemovitosti kupují. A jistě se to neobejde bez soudních jednání, ale to ukáže budoucnost. Nicméně je třeba v této souvislosti upozornit na zásady, které provázejí soukromé právo: například v ustanovení § 1 odst. 2, který doslovně zní: „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.“ Dalším ustanovením je § 2 odst. 3, který doslovně zní: „Výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění“. Dále, ustanovení § 3 odst. 2 jsou taxativně vyjmenovány zásady, na kterých spočívá soukromé právo, z nichž, vzhledem k vytýčenému tématu tohoto článku lze zejména uvést: písm. d) daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny, písm. e) vlastnické právo je chráněno zákonem a jen zákon může stanovit, jak vlastnické právo vzniká a zaniká a písm. f) nikomu nelze odepřít, co mu po právu náleží. K poctivosti v právním styku pak vybízí § 6 odst. 1 takto: „Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě, a v ustanovení § 6 odst 2 je pak stanoveno: “Nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.“ Je otázkou času, kdy příslušné orgány státní správy, a tím jsou míněny nyní soudy, vydají svá první rozhodnutí z případných žalob, v nichž se budou žalující dovolávat neplnění základních zásad soukromého práva při disponování z nemovitostmi podle NOZ.
V NOZ je tato problematika uvedena v Části čtvrté – Relativní majetková práva, v Hlavě II. Závazky z právních jednání (§2055 – 2893)
Základní princip koupě a prodeje
Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“) upravuje ve svém ustanovení problematiku, s kterou se setká většina občanů, a tou je koupě a prodej nemovitostí. Proto je cílem tohoto článku zamyslet nad průběhem této aktivity, nyní v případě zákonem povolených výhrad v kupní smlouvě. NOZ stanoví, že pro převod nemovitých věcí je třeba písemné smlouvy. Je třeba také připomenout, že aby byl převod vlastnictví uskutečněn, je třeba přistoupit k zápisu do veřejného seznamu, tedy do katastru nemovitostí. Až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí dojde k právním účinkům smlouvy. Tedy, zpětně k okamžiku podání návrhu na vklad. V praxi to znamená, že podáme-li návrh na vklad spolu se smlouvou dne 23. 4. 2014, pak od té chvíle, pokud bude vklad kladně vyřízen, nastává právní účinek smlouvy.
Právní úprava – forma smlouvy a forma ujednání
Ustanovení § 2128 NOZ stanoví, že „při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560 NOZ, tedy formu písemnou. Ale v některých případech stačí jiná forma, pokud ovšem nemá být takovým ujednáním k nemovité věci zřízené věcné právo.
- výhrada vlastnického práva - § 2132
Výhradou vlastnického práva se rozumí ta skutečnost, že pokud si prodávající vyhradí k věci vlastnické právo, má se za to, že kupující se stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny. Ale pozor - nebezpečí škody na věci však na kupujícího přechází již jejím převzetím.
Příklad: Manželé si chtějí koupit domek se zahradou. Prodávající je k prodeji svolný, domek se zahradou jim uvolní, ale prodávající je stále vlastníkem nemovitosti až do zaplacení kupní ceny. Do té doby manželé odpovídají za škody prodávajícímu, pokud nemovitost nezaplatí kupní cenu podle smlouvy. Nesou tedy riziko škody.
- výhrada zpětné koupě - § 2135
Výhradou zpětné koupě se rozumí, že z tohoto ujednání vzniká kupujícímu povinnost převést na požádání věc prodávajícímu za úplatu zpět. Kupující vrátí, praví zákon v tomto ustanovení, prodávajícímu věc v nezhoršeném stavu a prodávající vrátí kupujícímu kupní cenu; tím jsou vyrovnány i užitky z peněz a plody z věci snad vytěžené.
Příklad: Prodávající prodá kupujícímu nemovitost a dohodne se s kupujícím, že nebude zasahovat do cenné architektury domu a zahrady. Kupující s tím bude souhlasit, ale po čase ho napadne, že předělá některé části nemovitosti oproti předchozímu ujednání. Na základě výhrady zpětné koupě ve smlouvě má prodávající právo žádat zpětný převod vlastnictví a kupující má povinnost převést na požádání věc zpět prodávajícímu a to v nezhoršeném stavu, což znamená, že musí věc uvést do původního stavu před tím, než ji převede, a to na vlastní náklady.
- výhrada zpětného prodeje - § 2139
Principem této výhrady je, že kupující si ve smlouvě vymíní, že prodá kupujícímu věc zpět obdobně jako v předchozím ustanovení.
- výhrada předkupního práva nebo lepšího kupce - § 2140 a § 2152
Princip předkupního práva: Subjekt, který sjednává předkupní právo, se nazývá v zákoně „předkupník“, je jím vlastník nemovitosti. Ten si sjedná právo ve smlouvě, že pokud by chtěl kupující věc prodat třetí osobě (koupě chtivému), vzniká kupujícímu (dlužníku) povinnost nabídnout věc předkupníkovi. Je třeba dále zdůraznit, že zákon umožňuje rozšířit předkupní právo zvláštním ujednáním i na jiné způsoby zcizení a že ho lze ujednat i mimo souvislost s kupní smlouvou.
Pro praxi: Je třeba upozornit na princip NOZ, že povrch ustupuje půdě. To znamená, že stavby se stávají součástí pozemku, na kterém jsou postaveny. Ale pro vlastníky staveb, které se nestaly součástí pozemku, a stejně jako pro majitele pozemků, na nichž stojí stavby ve vlastnictví osob, je zakotveno předkupní právo, které není časově omezeno a nelze jej dohodou stran změnit.
- ujednání o koupi na zkoušku - § 2150
Princip ujednání o koupi věci na zkoušku: Je třeba pro praxi zdůraznit, že pokud si dvě smluvní strany ujednají smlouvou koupi věci na zkoušku, je třeba nejen dodržovat zákonná ustanovení podle § 2150, ale také dodržovat formality, které z tohoto ustanovení vyplývají. Za prvé: jde o zkušební dobu, v které je kupující vázán podmínkou, že věc ve zkušební době schválí, to znamená, že potvrdí její koupi. U nemovitých věcí zákon stanoví zkušební dobu buď 1 rok, pokud strany nevyužijí možnost si ujednat zkušební dobu samy, nebo ujednáním smluvních stran, když využijí zákonnou možnost si zkušební dobu ujednat podle vlastní dohody. Za druhé: Strany si mohou také při jednání o uzavření smlouvy sjednat, že si nemovitost prohlédnou až po odevzdání věci, a pak běží zkušební doba ode dne odevzdání věci.
Odkládací a rozvazovací podmínka při ujednání o koupi na zkoušku
Ustanovení § 2051 řeší případ, kdy kupující nepřevzal věc ve zkušební době a stanoví, že podmínka převzetí věci má povahu podmínky odkládací, která je blíže stanovena v ustanovení § 548 odst. 2. Lze jen doporučit, oběma smluvním stranám, aby věnovaly pozornost ustanovením o podmínkách v NOZ. Pokud ovšem kupující nesdělí prodávajícímu, že věc schvaluje, podmínka se zákonem považuje za zmařenou.
Princip odkládací podmínky: V ustanovení § 548 odst. 2 NOZ se stanoví, že „podmínka je odkládací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky nastanou“. Váže na sebe účinnost ujednání – vznik, změnu nebo zánik práv a povinností a to ta tak, že vznik účinnosti je spojen až se splněním odkládací podmínky, do té doby právní úkon existuje, je platný, ale není účinný. Až když je odkládací podmínka splněna (to znamená v našem případě, že kupující věc převezme), nabude ujednání účinnosti, a to zpravidla od doby splnění podmínky.
Podmínka rozvazovací
V ustanovení § 2151 odst 2. se řeší případ, kdy kupující převzal věc ve zkušební době a v tomto případě „má podmínka povahu rozvazovací“ a platí, že „kupující věc schválil. Pokud ji neodmítl ve zkušební době.
Případ, kdy kupující nemá právo věc odmítnout
Ustanovení § 2151 odst. 3 dále řeší případ, kdy kupující nemá právo věc koupenou na zkoušku odmítnout. Nemůže ji odmítnout tehdy, pokud ji není schopen vrátit ve stavu, v jakém ji převzal (ke změnám vyvolaným vyzkoušením věci se nepřihlíží). V tomto ustanovení zákon blíže nespecifikuje, zda jde o věci nemovité nebo movité. V každém případě lze očekávat, že nová judikatura rozebere blíže tento problém. V praxi může jít, v případě nemovitých věcí, o koupi ordinace se zařízením na zkoušku, laboratoře se zařízením, skladovacích prostor, kanceláří se zařízením apod.
Výhrada lepšího kupce
V ustanovení § 2152 má prodávající věci významné právo dát přednost lepšímu kupci, pokud se přihlásí ve stanovené lhůtě. U nemovitých věcí činí tato lhůta, podle zákona, 1 rok od uzavření smlouvy. Kupující je v určité nevýhodě, jak stanoví § 2151 odst. 2, protože musí čekat, jak se prodávající rozhodne, zda dá přednost jemu nebo jinému a přitom kritériem pro jeho rozhodování není vyšší cena, kterou nabízí první kupec.
Lze jen doporučit, aby prodávající a kupující vzali na vědomí, v této souvislosti, ustanovení § 2153, který doslovně zní: „Obdobně jako u koupě na zkoušku se posoudí, ve kterých případech má výhrada lepšího kupce povahu podmínky odkládací a ve kterých povahu podmínky rozvazovací.“
Příklad kupní smlouvy s výhradou předkupního práva
Kupní smlouva o převodu nemovitosti
(uzavřená dle § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 v platném znění)
Níže uvedeného dne, měsíce a roku se smluvní strany:
Článek 1 Smluvní strany
Manželé Jana a Petr Slívovi
trvalým bytem: Puškinova 5402/12
160 00 Praha 6
(jako prodávající)
a
Jindřich Oulehla
trvalým bytem: Jaklova 675/12
160 00 Praha 6
(jako kupující)
dohodly na této
kupní smlouvě o převodu nemovitosti s výhradou předkupního práva
Článek 2 Předmět smlouvy
(1) Prodávající prohlašuje, že je na základě Listu vlastnictví (LV) č. 12 výlučným vlastníkem nemovitostí: pozemků, p. č. 345/1 zahrada, o výměře 450 m2, p. č. 675/2 ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 67 m2, p.č. 657/3 ostatní plocha, jiná plocha, 340 m2 zapsaných u Katastrálního úřadu Věstonice, okres Břeclav, pro katastrální území Věstonice.
(2) Prodávající dále prohlašuje, že nemovitosti uvedené v bodu (1) tohoto článku nejsou pronajaty a neváže se na ně zástavní právo ani věcné břemeno. Současně prohlašuje, že na těchto pozemcích neváznou žádné další závady, bránící nebo omezující vlastníka ve volné dispozici.
(3) Výhrada předkupního práva: Předkupník (prodávající) si vyhrazuje právo a současně zavazuje kupujícího, aby v případě, že by pozemky prodával, je povinen kupující je nabídnout přednostně předkupníkovi.
Článek 3 Cena
(1) Smluvní strany se dohodly, že prodávající prodává a předává kupujícímu nemovitosti uvedené v bodu (1) Článek 2 této smlouvy a kupující tyto nemovitosti kupuje a přebírá za vzájemně dohodnutou kupní cenu 100.000,-Kč; tj. slovy sto tisíc korun českých).
(2) Smluvní strany se dále dohodly, že kupní cena 100.000,- Kč (stotisíc korun .českých) uhradí kupující do 10 dní od doručení této smlouvy s vyznačenou doložkou povolení vkladu do katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem v Břeclavi. Úhrada bude provedena převodem na účet prodávajícího č. 78654567/0300 u ČSOB, pobočka Praha 6.
Článek 4 Návrh na vklad
(1) Smluvní strany se dohodly, že návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí podá kupující, a to do 5 dnů od podpisu smlouvy u Katastrálního úřadu v Břeclavi. Kupující se zavazuje uhradit veškeré náklady související s podáním návrhu na vklad.
Článek 5 Zápis vkladu na list vlastnictví
(1) Na základě této smlouvy lze vklad práva do katastru nemovitostí zapsat na list vlastnictví číslo 12 pro katastrální území Věstonice, u Katastrálního úřadu v Břeclavi.
v části B LV
v části E LV
ostatní části bez zápisu
Článek 6 Platnost a účinnost smlouvy
(1) Smlouva je platná a účinná dnem podpisu.
(2) Smluvní strany prohlašují, že si smlouvu přečetly, že jí rozumějí, a že je odrazem jejich jediné pravé a svobodné vůle, a na důkaz toho stvrzují svými podpisy.
Manželé Jana a Petr Slívovi Jindřich Oulehla
trvalým bytem: Puškinova 5402/12 trvalým bytem Jaklova 675/12
160 00 Praha 6 160 00 Praha 6
(jako prodávající) (jako kupující)
V ………………… dne ……………………..