S více než půlročním zpožděním vydalo Generální finanční ředitelství (GFŘ) Informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí. Metodika, která měla být vodítkem pro plátce již od 1.7.2025, kdy vstoupila v účinnost zásadní novela zákona o DPH, přichází až nyní (v roce 2026). Dokument tak de facto ex post potvrzuje pravidla, podle kterých trh již musel fungovat, a vnáší jasno do rizikových oblastí, kde panovala nejistota. Pozdní vydání výkladu zkomplikovalo život především developerům a investorům. Ti se museli s novým konceptem „prvního dodání“ a absencí přechodných ustanovení vypořádat bez oficiálního stanoviska správy daně. Zde jsou klíčové body, které metodika nyní s konečnou platností potvrzuje.
Past na investory u „druhého dodání“
Metodika rozptýlila pochybnosti ohledně nového znění § 56 ZDPH, které nahradilo dřívější pětiletý časový test konceptem „prvního dodání“ ve lhůtě 23 měsíců.
Pro praxi je zásadní potvrzení, že zdanitelným plněním je výhradně jen první převod dokončené stavby v této lhůtě. Jakákoli další transakce, i kdyby proběhla týden po té první, je již ze zákona osvobozena od daně.
- Pokud investor koupil po 1.7.2025 nový byt od developera (první dodání s DPH) a nyní jej chce prodat dál, jde již o druhé dodání. To je automaticky osvobozeno. Investor si tak z nákupu nemohl nárokovat odpočet DPH (resp. musí jej vracet), pokud byt prodává neplátci a nemůže využít volbu zdanění.
- Toto pravidlo platí již od července, metodika pouze potvrzuje, že spekulativní nákupy za účelem rychlého prodeje se staly z pohledu DPH extrémně nevýhodnými.
Absence přechodných ustanovení a dopad na starší projekty
Velkým tématem posledního půlroku byla absence přechodných ustanovení u § 56. Informace GFŘ nyní černé na bílém potvrzuje přísný výklad: nová pravidla dopadla od 1.7.2025 i na stavby dokončené před tímto datem.
Plátci, kteří dokončili stavby například v roce 2024 a počítali s pětiletou lhůtou pro zdanitelný prodej, se ocitli v nové realitě. Pokud od dokončení uběhlo více než 23 měsíců (nebo už proběhl jeden převod), spadly tyto nemovitosti úderem loňského července do režimu osvobození. Pro mnohé to znamenalo a stále znamená nutnost provádět úpravu odpočtu daně (vracení DPH státu), s čímž původní byznys plány nepočítaly.
RÚIAN je nadřazen faktickému stavu
V oblasti sazeb DPH u bydlení (12 %) a definice sociálního bydlení metodika definitivně ukotvuje dominanci registru RÚIAN.
- Pokud stavba fakticky slouží k bydlení, ale v RÚIAN je zapsána jinak (např. jako rekreační objekt nebo ubytovací zařízení), nelze uplatnit sníženou sazbu.
- Nově zavedená definice bytového domu pro sociální bydlení (kde stačí, aby více než 50 % podlahové plochy tvořily byty do 120 m²) dává developerům větší flexibilitu, ale opět – klíčový je zápis v katastru a RÚIAN, nikoliv jen projektová dokumentace.
Širší definice stavebního pozemku
Informace také potvrzuje širší pojetí stavebního pozemku, které platí od poloviny roku 2025. Za stavební pozemek (a tedy zdanitelný 21 %) se považuje i ten, kde došlo pouze k faktickým přípravným pracím v okolí (sítě, komunikace), a to i v případě, že nedošlo ke změně územního plánu.
Tento výklad je v souladu s judikaturou SDEU, ale pro českou praxi znamená, že řada pozemků, které se dříve jevily jako nezastavěné (a tudíž osvobozené), je nyní nutné zdaňovat.
Vydaná Informace GFŘ nepřináší pro odbornou veřejnost šokující novinky, spíše s velkým zpožděním „razítkuje“ výklad, který si trh musel osvojit už v průběhu loňského roku. Její význam však spočívá v právní jistotě - zejména u sporných momentů, jako je definice podstatné změny stavby (limit 30 % ze základu daně) nebo přesný výpočet podlahových ploch dle nové vyhlášky.